Como resultado de la irrupción de la transformación digital en la industria del real estate, a principios de siglo se acuñó el término proptech –que proviene de la combinación de las palabras inglesas “property” y “technology”–, con la aparición de portales inmobiliarios como Homeaway, Idealista, Airbnb, Fotocasa, Pisos.com, etc., que han hecho posible que se pueda hacer desde un ordenador o un móvil lo que antes requería desplazamientos y visitas presenciales, como realizar búsquedas, comparar precios y contactar con los dueños de los inmuebles para negociar precios y condiciones.
Sin duda, esto ha supuesto un indudable espaldarazo para el mercado inmobiliario –lastrado por varias crisis motivadas por las burbujas y la financiación tóxica–, no solo por lo que se refiere a las compraventas y alquileres tradicionales, sino que, además, ha provocado un considerable incremento del llamado alquiler turístico, al simplificarse los trámites y la comercialización de inmuebles para estos usos a través de las webs, lo que ha animado a miles de personas en todo el mundo a usar esta opción para obtener rendimiento de sus inmuebles.
Pero el proptech no se limita a los marketplaces y ha experimentado una gran evolución, de forma que en la actualidad engloba a empresas que aplican al sector inmobiliario las más modernas tecnologías (Inteligencia Artificial, Big Data, Blockchain, realidad virtual y realidad aumentada, geolocalización, etc.) para prestar y optimizar sus servicios, de manera que sean más atractivos para el mercado y mejoren la agilidad, coste y eficiencia de las transacciones inmobiliarias. En este sentido, algunas de sus utilidades son las siguientes:
– Publicidad y comercialización de inmuebles para su venta o alquiler online, mediante visitas virtuales a través de Internet, con softwares de realidad virtual en tres dimensiones, en las que el futuro comprador o arrendatario puede ver la propiedad sin necesidad de desplazarse.
– Gestión mediante el uso de software para subir los inmuebles a Apps y portales inmobiliarios de forma automática, realizar la comunicación con los clientes (tanto los que ofertan inmuebles, como los que los demandan) a través de plataformas digitales, optimizar el modelo de negocio y las labores de comercialización, etc.
– El IoT (Internet de las cosas o Internet of things) tiene gran aplicación en el sector inmobiliario, donde la domótica y los edificios inteligentes están cada vez más generalizados, permitiendo la comunicación y el intercambio de datos entre dispositivos y sistemas, generando alarmas y mensajes y tomando medidas de forma automática para resolver incidencias sin intervención humana.
Asimismo, el proptech también ha posibilitado la aplicación de modelos de negocio que anteriormente no se habían usado en el mercado inmobiliario, tales como el crowdfunding, según hacen webs como Housers, Urbanitae, Growly, Civislend o Fundeen; o las microestancias de horas en habitaciones de hotel, ofrecido por ByHours, Dayrooms, Daybreackhotels, etc.
El proptech no se limita a los marketplaces y ha experimentado una gran evolución
Dicho esto, no debe olvidarse que el uso de estas tecnologías, implica la aplicación de la normativa sobre comercio online, como la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, entre otras; así como la legislación que protege la privacidad de los usuarios (artículo 18-1 de la Constitución y la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo, sobre protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen) y sobre protección de datos (Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD) y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos (GDPR)).
Dando un paso más, la aparición del metaverso abre una nueva posibilidad al proptech, no solo como una tecnología idónea para una optimización de las técnicas y servicios de venta de inmuebles (visitas virtuales, oficinas de servicios inmobiliarios donde presten sus servicios las agencias y puedan reunirse las partes, etc.), sino también como objeto de compra y venta de inmuebles en el propio metaverso. Este es el caso de The Sandbox, que cerró el 2021 siendo el mundo virtual más grande con 65.000 transacciones en ciberparcelas por un total de 350 millones de dólares; o Decentreland, que ocupó el segundo puesto en este ranking, con más de 21.000 transacciones por un valor de 110 millones de dólares.
Actualmente no existen normas que ordenen los ciberinmuebles del metaverso, razón por lo que habría que hacer una abstracción de los principios que inspiran el Derecho Urbanístico, que regula el aprovechamiento (que es un concepto ideal) de los terrenos, ya que son las Administraciones Públicas las que lo conceden y limitan, estableciendo edificabilidad, usos, etc. en función del interés general, según dispone el artículo 4-1- del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En consecuencia, la normativa sobre el ciberurbanismo debería estar basada en estos mismos criterios y requisitos, de forma que se hiciera un uso ordenado del espacio virtual, regulado la implantación, tamaño y uso de las edificaciones en el metaverso, lo que, con toda probabilidad provocará que su valor difiera en función de la zona e inversión realizada, de forma análoga a como ocurre en el mundo offline.
Por Javier López, socio de Écija
